随着房地产行业整体流动性风险的加剧，任何有关债务违约的消息都将引起市场极大关注甚至警惕。经历了商票逾期兑付质疑的荣盛发展（002146.SZ），开始格外重视现金流管理。

        8月20日下午，荣盛发展董事长耿建明在2021年上半年业绩会上对外声称：现阶段公司将重点放在两方面。第一，放弃规模，去库存，抢抓回款。第二，降负债，管理好流动性 ，荣盛发展“不会出现任何违约”。

        从整体业绩来看，荣盛发展上半年发展还算稳健。根据财报，上半年，合同销售金额为599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划的46.09%；营收342.24亿元，同比上升30.85%；归属于上市公司股东的净利润25.33亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润26.15亿元。

        与收益增长的形成对比的是，毛利率的下滑。财报显示，荣盛发展房地产业毛利率为23.29%，较去年同期下降9.09个百分点。

        “上半年，长三角项目平均毛利润大概8%~15%，京津冀毛利润要高很多，大约在15~30%。” 业绩会上荣盛发展副总裁秦德生对毛利率作了更为详细的披露。

        随着行业环境的变化，保持高毛利率的路径已经由规模转化为成本管控。荣盛发展财务总监景中华预测，“在国家房住不炒的主基调下，行业利润率还会继续下降。预计，公司今年毛利率将维持在20~25%之间，保持在行业的中上一个水平。”

        可以看出，除了行业环境变化，荣盛发展毛利率下降还在于城市布局的转换。作为“河北王”，此前荣盛布局重镇在毛利率较高的河北区域，如今已经转换为毛利率较低的长三角市场。

        过去几年，河北市场是这家公司最大的销售收入来源。但上半年，公司长三角销售业绩超过京津冀——长三角销售占比达到了36.2%，京津冀占比27.7%，中西部占比18.8%，珠三角以及其它区域占比17.4%。

        为了规避京津冀向下的市场行情，荣盛这几年一直在努力平衡城市布局，开始加大在京津冀之外的投资，尤其是在长三角区域。今年上半年，荣盛发展花了123.4亿元，新买地28宗，规划建筑面积302.86万平方米，补充445亿元货值。其中，长三角城市群新获取土地占比达到39.2%。

        截至上半年，荣盛发展土地储备建筑面积3741.25万平方米，货值4014亿。其中，京津冀货值占比40%，中西部区域占比18%，长三角区域占比21%，大湾区占比5%，其它区域占比14%。根据管理层透露，京津冀布局占比还将进一步缩小，包括长三角在内的其他区域还将进一步增加。

        这两年，融资渠道受限不同程度地影响开发商的资金流动性压力。去年，监管层为了防范房地产金融风险，出台“三道红线”管控房企财务。今年，房地产金融监管继续“打补丁”，加强供应链 ABS 审批，将商票纳入监管。

        在三道红线方面，荣盛发展2021年中期指标仍有一项超阈值，保持“黄档”行列。根据财报，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率为70.8%，净负债率为66.5%，现金短债比为1.16。

        今年以来，受到监管限制，银行或将更有选择性地放贷。这或许影响开发商银行融资和回款速度，从而使房企更多选择信托贷款、商票、绿色债券用作短期存款、投资，甚至偿债。

        荣盛发展在融资和债务上的变化，也令外界对其流动性压力形成一定质疑。今年6月，荣盛发展发生商票兑付风波，公司予以辟谣。7月初，公司一笔5亿美元、明年4月到期、票息8%的美元债也创下上市以来最大跌幅。

        业绩会上，包括耿建明在内的公司管理层都在极力声明，公司债务稳健，不会出现债务违约，并表示将进一步加强现金流管理，保持与银行、投资者的沟通。

        在整体债务方面，截至6月末，荣盛发展总负债为2353.23亿元，有息负债为679亿元。上半年，公司总体偿还债务239亿元，下半年到期债务119.1亿元，目前货币资金达到291.67亿元。

        在融资类型方面，荣盛发展融资余额678.95亿元，其中成本最低的银行贷款396.49亿元，占比达到58%，债券占20%，信托类借款占比下降至13.8%。

        不过，目前荣盛发展的美元债价格依旧偏低。截至今年一季度末，其商票规模也依旧较高，约为85亿元。

        随着金融、土地及楼市调控持续收紧，在公司财务安全受到质疑的情况下，耿建明及其管理层始终强调，“信心比金子重要”，“希望大家不要相信外界舆论”，力邀金融机构及投资者去公司实地调查。

来源：界面新闻